De la opción de compra los contratos de arrendamiento

En MCT Abogados somos especialistas en Derecho Civil. Con despacho profesional en Murcia y Cartagena, ofrecemos un asesoramiento personal y especializado en materia de contratos de alquiler o arrendamientos con opción de compra.

La opción de compra suele ser una de las cláusulas incluidas en los contratos de arrendamientos, sobretodo los destinados al uso de la vivienda. Se trata de un contrato atípico, no regulado en la ley, y por tanto hay que acudir a la jurisprudencia para concretar su contenido.

Podemos decir que se trata de un precontrato, en el que una de las partes (el arrendador) atribuye a la otra (el arrendatario) el derecho a decidir la compra o no de la vivienda objeto del contrato.

En este tipo de contrato se deben dejar claros varios aspectos:

• En primer lugar, se puede establecer el pago de una prima inicial, en concepto del derecho de opción de compra, o simplemente puede ser gratuito.

Por ejemplo: “El derecho de opción de compra que se concede en virtud del presente contrato es gratuito”, o “El derecho de opción de compra que se concede en virtud del presente contrato requerirá el pago de …..€, que se perderán en caso de no ejercitar el derecho durante el plazo convenido entre las partes”.

• En segundo lugar, es preciso fijar el precio de venta en el contrato inicial de arrendamiento, que no podrá ser modificado por ninguna de las partes, a menos que las partes lo acuerden.

Un ejemplo sería: “El precio se establece en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL EUROS (45.000€)”.

• En tercer lugar, ha de establecerse un plazo para ejercer el derecho de compra. Normalmente éste suele coincidir con el plazo de duración del contrato, pero la opción de compra caducará en caso de prórroga del contrato de arrendamiento.

Si al término del plazo no se ha ejercitado la acción de compraventa, no solo pierde la opción exclusiva, sino también la prima inicial que haya podido pagar (si la hubiera).

Por ejemplo: “El optante, Don………, podrá ejercer su derecho de opción de compra mediante notificación al arrendador/propietario dentro del periodo de vigencia de la presente opción, que se prolongará durante los ….. años de vigencia del contrato, caducando necesariamente en caso de prórroga tácita o legal, del contrato de arrendamiento”.

• Por último, han de establecerse los porcentajes de renta que se irán descontando del precio de venta, en función de las rentas pagadas en concepto de pago por arrendamiento.

Este porcentaje puede ser fijo, o puede ir reduciéndose conforme pasan los años.

Es muy frecuente establecer un porcentaje de descuento que va disminuyendo conforme pasan los años, por ejemplo: “si la opción de compra se ejerce durante el primer año de vigencia del contrato se descontará del precio de compraventa el 100% de las cantidades abonadas por el arrendamiento; si la opción de compra se ejerce durante el segundo año, se descontará del precio de la compraventa el 75% de las cantidades abonadas por el arrendamiento durante ese periodo; y, si se ejerce durante el tercer año de vigencia o a partir de éste, se descontará el 50% de las cantidades abonadas durante ese periodo”.

Es importante destacar los derechos y obligaciones de cada una de las partes en este tipo contractual:

De un lado, el propietario del inmueble (el arrendador) tiene la obligación de mantener la oferta, renunciando a la venta del mismo en caso de que un tercero lo solicite, es decir, durante el periodo de tiempo convenido entre las partes para ejercitar el derecho de opción de compra el arrendador no podrá disponer de la cosa que va a ser objeto de la compraventa.

De otro lado, el arrendatario tiene el derecho exclusivo de comprar dicho inmueble, al precio fijado en el contrato y con la correspondiente rebaja que se establezca en el mismo.

Para ejercitar este derecho, basta con que el inquilino, dentro del plazo pactado, se lo comunique al propietario, normalmente, dentro del plazo establecido en el contrato.

Artículo 14 de la Ley Hipotecaria en relación con la opción de compra.

La opción de compra no está regulada de manera expresa en ninguna norma, salvo la mención que hace el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, destacando éste los requisitos que han de darse para poder inscribir la opción de compra, tales como: existencia de convenio expreso entre las partes, precio estipulado para la adquisición de la finca,y un plazo para inscribir que no supere los cuatro años.